نکاتی در مورد تامین پارکینگ مورد نیاز برای اخذ جواز با تنظیم مساحت:
هر واحد مسکونی زیر 150 متر یک عدد پارکینگ و از 150 متر تا 250 متر 2 عدد و بالاتر از آن 3 عدد پارکینگ نیاز دارد.
در این حالت در پروژه ها تنظیم تعداد پارکیتگ و تعداد و متراژ واحد ها بعضا ضروری است.
به عنوان مثال در پروژه ای که 5 طبقه مسکونی دارد، هر طبقه 2 واحدی و یکی از واحد ها 155 متر و دیگری 110 متر است.
معمولا در ساختمانهای شمالی که یک واحد آن در شمال و یک واحد در جنوب است ممکن است این اتفاق بیفتد.
در این صورت این پروژه 15 عدد پارکینگ نیاز دارد.
حال اگر 15 واحد را تامین نکرد چاره چیست؟
می توانیم از واحد 160 متری مثلا 15 متر کم کرده و به واحد 110 متری اضافه کرد.
در این صورت دو واحد 145 متری و 125 متری داریم که کل پارکینگ مورد نیاز پروژه 10 عدد است.
یا در مواردی طبقات شامل 2 واحد 60 الی 70 متری هستند و امکان تامین 10 عدد پارکینگ نیست.
در این صورت مثلا 3 طبقه را دو واحدی و 2 طبقه را تکواحدی 130 الی 140 متری طراحی می کنیم.
در این صورت 8 عدد پارکینگ برای اخذ جواز کافی است.
در صورت ساخت و ساز در بافت فرسوده و ناپایدار امکان تامین پارکینگ بصورت مزاحم وجود دارد و در سند قید می شود.
یعنی برخلاف باقی مناطق که امکان تامین پارکینگ سندی بصورت مزاحم وجود ندارد و فقط در هنگام فروش بصورت غیر رسمی در اختیار مالک قرار می گیرد، در بافت فرسوده پارکینگ مزاحم عملا مانند بقیه پارکینگ ها به حساب آمده و در سند قید می شود.
گذشته از آن امکان تامین پارکینگ در شعاع 300 متر از ساختمان در حال ساخت وجود دارد.
به این صورت که چنانچه در ساختمانی در شعاع 300 متری ساختمان ما پارکینگی اضافه وجود داشته باشد خریداری و برای آن پارکینگ سند صادر شده و جزو روش های تامین کسری پارکینگهای پروژه حساب می شود.
از حدود سال 93 بود که تغییراتی در روند نظارت بر ساخت و ساز بوجود آمد و این سوال پیش اومد که کدام ساختمان ها 4 ناظر نیاز دارند؟
قبل از این تاریخ در همه ساختمان ها یک ناظر برای نظارت و ارائه گزارش به شهرداری در نظر گرفته می شد.
از تاریخ ذکر شده به بعد اوایل برای ساختمان های بالای 3000 متر 4 ناظر و برای ساختمان های کمتر از آن فقط یک ناظر نظارت داشت.
سپس این مساحت به 2500 و سپس به 2000 متر تقلیل یافت.
در حال حاضر ساختمانهایی که مساحت کل آنها یعنی مجموع همه سطح های مسقف اعم از راه پله و آسانسور و طبقات مسکونی و پارکینگ ها از 2000 متر بالاتر است نیازمند استخدام 4 ناظر معماری و سازه و برق و مکانیک و همچنن به کارگیری رسمی یک نفر مجری دارای پروانه اشتغال بکار اجرا است.
بکارگیری تمامی این مهندسین برای سازندگان و انبوه سازان هزینه های زیای در بر دارد.
سازندگان هم امیدوارند بکارگیری و نظارت این مهندسین در اجرای هر چه بهتر پروژه بتواند موثر و گارگشا باشد.
هر چند در برخی موارد مشکل آفرین بوده و باعث بوجود آمدن مشلاتی هم می شود.
مجری با هزینه ای زیاد بصورت سالیانه استخدام می شود و عملا زیر نظر کارفرما و سرمایه گذار فعالیت نمی کند.
اصلا خیلی از این مجری ها در سیستمی خارج از سیستم نظام مهندسی با نصف قیمت هم مورد قبول کارفرما ها نبوده و استخدام نمی شوند!
به هر حال به نظر می رسد بکارگیری این سیستم و سعی در رفع خطاهای آن و با تجربه تر شدن مهندسین به کارآیی کم این سیستم نظارت بیافزاید.
ناظر ها چگونه تعیین می شوند؟
پس از تایید نقشه های فاز یک توسط دفتر خدمات و شهرداری مربوطه نقشه های سازه و تاسیسات به نظام مهندسی ارسال و تایید می شوند.
در حین بررسی نقشه های سازه و تاسیسات توسط نظام مهندسی بنا به درخواست مالک یا نماینده قانونی مالک ناظران توسط خود نظام مهندسی انتخاب و دستمزد آنها از مالک دریافت می گردد.
پس از اخذ و واریز فیش عوارض نوسازی نوبت به تهیه بقیه نقشه ها می رسد.
تهیه نقشه های سازه:
نقشه های فاز یک برای محاسبه ابعاد تیر و ستون و پی و طراحی دیتیل های سازه ای به مهندس محاسب ارسال می گردد.
مهندس محاسب پس از تهیه نقشه ها آن ها را برای کنترل به نظام مهندسی یا شهرداری ارسال می کند.
متراژ ساختمان تاثیر عمده ای در مدت زمان اخذ پروانه ساختمانی دارد.
اگر متراز کل بنا بیشتر از 2000 متر باشد نقشه های سازه برای کنترل به نظام مهندسی و اگر کمتر باشد به شهرداری ارسال می گردد.
غیر از کنترل خود نقشه، هماهنگی نقشه سازه و معماری نیز مهم است.
اگر نقشه های فاز یک خوبی دارید که توسط یک آرشیتکت با تجربه طراحی شده می توانید به کوتاه بودن این مرحله امیدوار باشید.
در این حالت معمولا 1 ماه الی 45 روز این مرحله به سرانجام می رسد.
در غیر این صورت بعضا دیده شده که ملزومات نقشه های سازه تغییرات اساسی در نقشه های فاز یک را در پی داشته است.
مثلا ستون هایی که تاثیر مستقیم در تعداد پارکینگ دارند با تغییر سایز مواجه شده و این مسئله باعث حذف پارکینگ می شود.
ولی یک آرشیتکت با تجربه بصورت تجربی ابعاد ستون ها را نزدیک به واقعیت در نظر می گیرد که پس از انجام نقشه های سازه مشکل اساسی برای نقشه های فاز یکش بوجود نیاید.
تهیه نقشه های تاسیسات:
نقشه های تاسیسات هم به موازات نقشه های سازه تهیه می گردند.
در این مرحله نیز نقش آرشیتکت که به عنوان مدیر تیم طراحی ایفای نقش می کند حیاتی است.
انتخاب محل مناسب برای داکت های تاسیسات مکانیکی و برقی و مبلمان صحیح فضاهای خیس از جمله وظایف خطیر آرشیتکت پروژه است.
این مرحله نیز مثل سازه 30در صورت طراحی معماری خوب الی 45 روز زمان نیاز دارد.
پس از این مرحله با احتساب 30 الی 45 روز کارهای اداری شهرداری، پروانه ساختمانی آماده صدور می گردد.
مدت زمان اخذ فیش شهرداری به عوامل متعددی بستگی دارد و هیچ وقت زمان دقیقی برای آن قابل ذکر نیست.
ولی میتوان مرحله به مرحله آن را بررسی و زمانی تقریبی برای آن متصور شد.
مرحله اول؛ تشکیل پرونده:
این مرحله در یکی از دفاتر خدمات مربوط به منطقه شهرداری مربوطه انجام می شود و در یک روز قابل انجام است.
مرحله دوم؛ دستور نقشه:
چنانچه ملک تجمیعی نباشد یا اعتراضی نسبت به ابعاد و ... نباشد دستور نقشه از 3 روز تا 2 هفته قابل دریافت است.
مرحله سوم؛ نقشه های فاز یک:
دستور نقشه به آرشیتکت ماهر در نقشه های فاز یک ارسال و منتظر جواب برای خواسته های خود از نقشه ها اعم از نوع واحد های مسکونی و تعداد پارکینگ خواهیم ماند.
آرشیتکت های با تجربه برای جلوگیری از بروز سوءاستفاده از نقشه های آنها و موارد دیگر از دادن نقشه های تکمیل شده خودداری و تنها پس از اتود اولیه، تعداد پارکینگ های قابل تامین و نوع واحد های مسکونی را اعلام می کنند.
توصیه به این است که هزینه پیش نقشه که خیلی کمتر از دریافت نقشه نهایی است به آرشیتکت پرداخت و نقشه اولیه جهت بررسی دریافت شود.
سپس با اطمینان از روند خوب طراحی فاز یک قرارداد طراحی با آرشیتکت منعقد و درخواست نقشه های نهایی برای ارسال به دفتر خدمات مربوطه انجام شود.
همین مراحل یک هفته زمان می برد.
سپس آرشیتکت اقدام به تهیه نقشه نهایی می کند که بسته به درجه سختی و مشکلات پروژه 3 روز تا 10 روز زمان میبرد.
نقشه ها به دفتر خدمات ارسال شده و درتقریبا همیشه برگشت می خورد و یک سری ایرادات از نقشه فاز یک گرفته می شود که طبیعی است.
چرا که آرشیتکت همیشه ماکزیمم خواسته های خود را در نقشه ها اعمال و ارسال می کند.
این مرحله برگشت خوردن ممکن است 2 یا 3 یا حتی بیشتر طول بکشد.
هر برگشت و اصلاح و کنترل از طرف دفتر 10 روز طول می کشد.
بنابراین بطور متوسط 30 روز این مرحله طول می کشد.البته اگر پروژه مشکلات کمتری داشته باشد و دست آرشیتکت باز باشد ممکن است 2 هفته ای این مرحله را به پایان برساند.
قبل از این که نقشه به دفتر خدمات از طریق سامانه ارسال شود باید کارفرما یا آرشیتکت بسته به پیش بینی قرارداد نسبت به اخذ برگه های معماری و ثبت آنها در سامانه توسط دفتر خدمات اقدام نمایند.
به هر حال پس از تایید نقشه توسط دفتر خدمات، نقشه به واحد کنترل نقشه شهرداری مربوطه ارسال می شود.
ممکن است ایراداتی هم در شهرداری به نقشه ها وارد شود که معمولا اساسی نیست.
در مجموع پس از حداقل 40 روز و معمولا 2 ماه نقشه های فاز یک معماری تایید و فیش صادر و قابل پرداخت خواهد بود.
پرداخت فیش چنانچه حتی بقیه مراحل اخذ جواز تا سال پس از واریز فیش طول بکشد شما را از پرداخت عوارض بیشتر سال بعد مصون می دارد.
حتی چنانچه وقت تنگ باشد ارسال یک نقشه نه چندان دلخواه ولی سریع که تایید سریعتری داشته باشد توصیه می گردد.
شما می توانید برای مشاوره رایگان با شماره تلفن 144-0806-0912 تماس حاصل نمایید.
نقشه ها توسط دفاتر مشاور از طریق سیستم شهرداری آپلود می گردد.
پس از تایید نقشه های فاز یک در دفتر خدمات و شهرداری مربوطه فیش عوارض برای ساختمان مورد طراحی صادر می گردد.
مالک می تواند فیش عوارض را پرداخت نموده و عوارض آن سال را برای ملک خود محفوظ دارد.
چون عوارض سالیانه درصدی افزایش را تجربه می کند.
پس از تهیه نقشه های فاز یک معماری نقشه ها با هماهنگی آرشیتکت به مهندس محاسب ارسال و محاسبات سازه ای شامل ابعاد تیر و ستون و دیوار برشی و ... و آهن مورد نیاز سازه محاسبه و جزئیات سازه ای ترسیم می گردد. تمامی این مراحل نیازمند همکاری بین آرشیتکت و محاسب است.
دقت کنید که ستونگذاری توسط آرشیتکت انجام می گردد.
تجربه آرشیتکت در انتخاب ابعاد ستونها که نزدیک به واقعیت باشد تاثیر گذار است.
همچنین دهنه بین ستون ها که بتواند ارتفاع پارکینگ ها را تامین کند مهم است. یعنی باید ارتفاع تیر به علت دهنه بزرگ زیاد نباشد.
چنانچه ستونگذاری درست انجام نشود در مرحله محاسبات مشکلات عدیده ای برای نقشه های معماری ایجاد می شود.
پس از این مرحله نقشه ها برای هماهنگی بین سازه و معماری توسط آرشیتکت پروژه چک شده و در مرحله بعد پس از مشخص شدن جای داکت های تاسیساتی توسط آرشیتکت برای تهیه نقشه های تاسیسات مکانیکی و برق در اختیار مهندسین برق و مکانیک مربوطه قرار می گیرد و دوباره پس از تایید این نقشه ها هماهنگی بین نقشه ها توسط آرشیتکت بررسی می گردد.
یک آرشیتکت مدیر پروژه طراحی است و در صورت داشتن تجربه کافی به پیشبرد اهداف پروژه در همه زمینه ها کمک می کند و برعکس!
نقشه های سازه و تاسیسات توسط نظام مهندسی و دفتر خدمات بررسی و پس از تایید و اعلام انطباق برای اخذ پروانه ساختمانی در سیستم ثبت و تایید می گردد.
